.webp){kind=icon}
Cijene nekretnina u Hrvatskoj konstantno rastu već godinama, a taj trend nisu pokolebali ni potresi ni pandemija. Analitički tim Bloomberg Adrije ipak prognozira smanjenje cijena nekretnina u skoroj budućnosti ili stabilizaciju oko sadašnjih razina. "Kretanje građevinskih dozvola dobar je pokazatelj građevinske aktivnosti za sljedećih šest do 12 mjeseci, a njihovo recentno usporavanje ukazuje na pad u 2023., što posljedično znači da će općenito oslabiti ekonomska aktivnost", istaknuli su.
Na hlađenje tržišta mogla bi utjecati inflacija i povećanje kamatnih stopa, ali, s druge strane, potražnja je i dalje velika jer je likvidnost dobra, novac još uvijek jeftin, a Hrvati tradicionalno naklonjeni ulaganju u nekretnine.
Velike oscilacije
Dok domaći kupci većinu nekretnina kupuju za stanovanje ili iznajmljivanje, stranci pretendiraju uglavnom na obalu, ulažući u kuće za vlastiti odmor ili kao investiciju za turistički najam.
To itekako utječe na gotovo nevjerojatnu diskrepanciju u cijenama, ovisno o regijama. Dok kvadrati na moru i velikim gradovima dosežu astronomske cijene, u slavonskim selima kuća se može kupiti doslovce za cijenu jednog kvadrata u centru Zagreba. U tim demografski i gospodarski opustošenim krajevima useljive obiteljske kuće s okućnicom znaju se prodavati za smiješne iznose od pet pa čak i tri tisuće eura.
S procjenama naših analitičara slaže se i predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama HGK Dubravko Ranilović. "Po svim analizama, ova 2022. godina mogla bi biti prekretnica, ne očekujemo krizu, ali promjenu trendova da", istaknuo je, dodavši da se očekuje stagnacija, a onda i okretanje trendova u "negativnom smjeru".
No, sukladno s polarizacijom domaćeg tržišta nekretnina, ni on smanjenje cijena kvadrata ne očekuje svugdje. "Na obali su glavni kupci stranci kojima odlazi svaka treća nekretnina te se tamo bilježi veliki rast cijena. Ali promet raste bitno sporije nego prije godine dana, što ukazuje da cijene možda nisu realne. To smo vidjeli 2007., da vlasnici više traže nego dobivaju, ista situacija je i sada", zaključio je Ranilović.
Inače, prema podacima s kraja 2021., razlika u traženoj i postignutoj cijeni bila je osjetna. Prosječno su prodavači potraživali preko 2100 eura po metru četvornom, a dobivali nešto iznad 1600.
Impresivan rast
U prvom tromjesečju 2022. cijene stanova u Hrvatskoj (i starih i novih zgrada) porasle su za pet posto u usporedbi s prethodnim kvartalom, odnosno za 13,46 posto u odnosu na isto razdoblje lani.
Još je impresivniji rast od kraja 2015. godine kada je ekonomska kriza srušila cijene. Naime, cijene stanova su od tada porasle za 52 posto, dok je prosječan rast u Europskoj uniji (bez Velike Britanije) u tom periodu iznosio 44 posto, a u eurozoni 40 posto.
Promjena cijena promatrana paralelno s građevinskom aktivnošću otkriva da je potražnja premašila ponudu. Od konca 2015. izgradnja novih zgrada porasla je za 39,2 posto u Hrvatskoj naspram 15 posto u EU-u i 13 posto u eurozoni.
Što se održavanja i renovacija tiče, opet je osjetno veći porast troškova u Hrvatskoj (20,45 posto na međugodišnjoj razini u prvom kvartalu 2022.) nego u EU-u (devet posto) i eurozoni (osam posto). Gledano od kraja 2015. godine, ti su troškovi u Hrvatskoj porasli za 38,4 posto, u usporedbi s 21 posto u EU-u i 19 posto u eurozoni.
Kretanje troškova odražava povećanu potražnju nakon potresa, situaciju na tržištu rada (manji broj majstora), kao i povećanje troškova materijala.
Analitičari Bloomberg Adrije pojašnjavaju da je kaskanje ponude za potražnjom uzrokovano sinergijom nekoliko faktora: rast neto plaća (5,8 posto na međugodišnjoj razini u razdoblju od listopada 2021. do ožujka 2022., odnosno 35 posto od kraja 2015.); porast stambenih kredita (8,8 posto na međugodišnjoj razini u razdoblju od listopada 2021. do ožujka 2022. i 17 posto od kraja 2015.) uz pad kamatnih stopa; kupnja nekretnine s namjerom iznajmljivanja; povećanje cijena sirovina; APN krediti.
Subvencije u džepovima prodavača
Još jedna specifičnost domaćeg tržišta su APN-ovi krediti za mlade pomoću kojih je u zadnjih pet godina oko 22 tisuće mladih obitelji riješilo stambeno pitanje. Visina subvencije ovisi o indeksu razvijenosti mjesta na kojem se nekretnina kupuje, odnosno gradi, te se kreće od 30 do 51 posto iznosa rate kredita. Najveće subvencije dobivaju oni koji kupuju stan ili kuću ili grade kuću u najnerazvijenijim područjima, dok 30 posto mjesečne rate kredita ide onima koji su odlučili kupiti ili izgraditi nekretninu u urbanim centrima.
No, kako je put u pakao popločan dobrim namjerama, tako su i APN-ovi krediti, koji su se u početku dodjeljivali u dva ciklusa godišnje, a sada jednom, zapravo bili poticaj prodavačima da u tih par mjeseci dižu cijene i tako praktički anuliraju efekt subvencija. Unatoč svemu, taj model do daljnjeg ostaje aktualan.
Građevinske dozvole i aktivnost
Građevinske dozvole porasle su za 9,4 posto na međugodišnjoj razini tijekom prve polovine 2022. godine, a građevinska aktivnost polako usporava, pa je u prvom kvartalu 2022. zabilježila rast od 5,2 posto u odnosu na isto razdoblje lani. Za usporedbu, rast u trećem tromjesečju 2021. u usporedbi s Q2 iste godine iznosio je gotovo 12 posto.
Što se poslovnih prostora tiče, barem u Zagrebu, cijene bi trebale stagnirati.
Plusevi i minusi
Čimbenici koji će, prema analitičarima Bloomberg Adrije pozitivno, odnosno negativno utjecati na buduće kretanje cijena nekretnina:
