.webp){kind=icon}
Skorašnji ulazak Hrvatske u eurozonu imat će pozitivan psihološki učinak na tržište nekretnina, no još važniji efekt bi trebao doći od ulaska u šengenski prostor bez graničnih kontrola, smatra predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori Dubravko Ranilović.
Hrvatska od 1. siječnja postaje 20. članica eurozone, a idući mjesec se očekuje i konačna odluka zemalja članica šengenskog prostora o uključivanju Hrvatske, također s početkom iduće godine, što trenutačno zapinje na stajalištu Austrije.
"Uvođenje eura je svakako bitan događaj i pozitivno će djelovati na tržište. Posebno je bitan taj psihološki moment za većinu državljana Europske unije (EU) jer će plaćati nekretnine u Hrvatskoj u svojoj valuti i pojednostaviti transakcije, iako to niti do sada nije bio poseban problem", smatra Ranilović koji je direktor u agenciji za nekretnine Kastel.
No šengenski će prostor, po njegovu mišljenju, dugoročno imati čak i važniji učinak na tržište nekretnina jer je Hrvatska za mnoge iz Europske unije već dugo prepoznata kao odlična autodestinacija.
"Tako će pozicija hrvatske obale kao autodestinacije građanima EU-a još više doći do izražaja prilikom odabira nekretnine", kaže Ranilović.
Dubravko Ranilović | HGK
No bez obzira na efekte preuzimanja eura i ulaska u šengenski prostor u ovome trenutku to nisu ključni čimbenici koji djeluju na tržište nekretnina.
"Treba svakako upozoriti da sama činjenica uvođenja eura i ulazak u šengenski prostor neće biti presudna za tržište. O tome hoće li tržište rasti ili padati presudne će biti gospodarske okolnosti, kako u Hrvatskoj tako i u svijetu. Tako je bilo kada su i druge članice uvodile euro kao svoju valutu, tako je bilo i kada je Hrvatska ušla u EU. Protivno očekivanjima većine, trendovi na tržištu su ostali silazni jer su takve bile gospodarske okolnosti", kaže Ranilović.
Po njegovim riječima, razvoj situacije u Hrvatskoj vrlo je spojiv s globalnom situacijom.
"Kako će kamate na kredite rasti, tako će i tržite usporavati", kaže Ranilović dodajući kako je nekretninski biznis također stvar ciklusa, pa se pokazalo da su se u nedavnoj prošlosti otprilike svakih sedam do osam godina mijenjali trendovi.
Tako je, primjerice, ciklus pada krenuo s financijskom krizom 2008. godine, a onda se negdje 2015. tržište opet budi.
Ranilović napominje da je u zadnjih godinu dana izražen rast cijena nekretnina, pa su tako cijene rasle uprosječeno 15 posto u odnosu na prethodnu godinu.
"Jedan od glavnih razloga tome je rekordno visoka inflacija do koje je, između ostalog, došlo kao posljedica mjera za povećanje potrošnje tijekom pandemije. S ovako visokom inflacijom jasno je da ulagači ulažu u nekretnine koje će kroz rast cijena zadržati vrijednost uloženog novca", kazao je direktor Kastela.
Kontinent i priobalje
Inače, prema analizi Ekonomskog instituta Zagreb u suradnji s Ministarstvom prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, protekle je godine u nekretninskom biznisu ostvareno 30 posto više kupoprodajnih transakcija no u 2020. pri čemu se u nekretnine osim stanova i apartmana ubrajaju poljoprivredna i građevinska zemljišta. Ukupna vrijednost prodanih nekretnina iznosila je 60,1 milijardu kuna, što je 50 posto više no godinu ranije, a najznačajniji udio te vrijednosti odnosi se na stanove, odnosno 38,6 posto.
Najviša medijalna cijena stana i apartmana, iznad 15 tisuća kuna po četvornom metru, postignuta je u Dubrovniku, Rovinju, Splitu i Opatiji.
Logično, podaci govore da je, potaknuto snažnim interesom stranaca za kupnju nekretnine, najmanja priuštivost stanova u priobalju gdje je, po podacima za 2020. godinu, za jedan četvorni metar potrebno izdvojiti i više od 25 posto godišnjega dohotka.
No, osim što su kamatne stope globalno počele rasti, za što su u našem slučaju referentni potezi Europske središnje banke, Ranilović smatra da dosadašnji trend rasta nije održiv jer su tražene cijene nekretnina generalno postale previsoke.
"Osjeti se već usporavanje, odnosno pad potražnje, a uočava se i sve veća razlika između traženih i realiziranih cijena. Nakon toga doći će pad prometa, a potom i pad cijena. Za pad cijena treba proći neko vrijeme jer, da bi prihvatili novu realnost, vlasnicima nekretnina treba vremena. No promjene se neće odraziti isto na sve nekretnine", kaže Ranilović.
U Hrvatskoj postoji velika razlika između priobalja i kontinenta zbog stjecanja stranaca. Podaci za prvo polugodište 2022. govore da se već skoro 40 posto stjecanja stambenih nekretnina (stanova i kuća) odnosi na strane državljane, a gotovo sva stjecanja događaju se u priobalju.
"S aspekta priuštivosti tržište je polarizirano, pa tako su uvijek najtraženije upravo suprotnosti – one najatraktivnije nekretnine s jedne strane i one jeftine s druge. Kada krenu silazni trendovi na tržištu, sredina uvijek najviše strada. Tržište nekretnina je polarizirano i s aspekta nekretnina u priobalju i onih na kontinentu. To su zapravo dva odvojena tržišta koja funkcioniraju prema potpuno drugim tržišnim načelima", napominje Ranilović.
Švedski primjer
Ono oko čega dvojbe nema jest da će se dosadašnji trend rasta cijena morati promijeniti.
"Trend će se zasigurno promijeniti, no još je puno nepoznanica uslijed posebnih uvjeta nastalih kao posljedica rata u Ukrajini i moguće energetske krize. U tom smislu je dosta neizvjesnosti u tome kako će se i kojom brzinom promjena odvijati", ocjenjuje Ranilović.
Zanimljiv je i trenutačni primjer Švedske koja, kako javlja Bloomberg, postaje predvodnik novoga trenda globalnog pada cijena nekretnina zahvaljujući višim kamatnim stopama i zabrinutosti oko cijena energije.
Tamo su u listopadu cijene obiteljskih kuća u odnosu na rujan pale za dva posto, a prosječne cijene stanova su u odnosu na ožujak nominalno za 13 posto niže.
Banke u toj nordijskoj zemlji očekuju nastavak trenda pada cijena budući da će središnja banka vjerojatno nastaviti dizati troškove zaduživanja u borbi protiv inflacije koja je u rujnu na godišnjoj razini dosegla 9,7 posto.
