Tržište nekretnina se hladi, cijene kvadrata ne padaju, a Vlada radi po svome

Prema nedavnim podacima Državnog zavoda za statistiku, u drugom tromjesečju ove godine cijene stambenih nekretnina bile su 13,7 posto više no u istom lanjskom razdoblju, što je bio šesti uzastopni kvartal u kojemu su cijene rasle dvoznamenkastom stopom na godišnjoj razini.

Istodobno, u analizi zagrebačkog Ekonomskog instituta predstavljenoj krajem rujna vidi se da je u 2022. godini došlo do pada broja kupoprodaja nekretnina u odnosu na prethodnu godinu, i to za 12,9 posto, a ni ova godina neće donijeti promjenu smjera.

Drugim riječima, očito je da se tržište nekretnina hladi, što bi u uravnoteženim tržišnim okolnostima trebalo voditi padu cijena. No u Hrvatskoj to nije tako.

"Tržište nekretnina je ušlo u fazu hlađenja, primarno zbog rasta kamatnih stopa. Vidimo pad volumena transakcija i on će se vjerojatno nastaviti. Kupcima je nagrizena kupovna moć zbog visoke inflacije, rasta kamatnih stopa i uvjeta kreditiranja, a tu je i neizvjesna ekonomska situacija, što sve dovodi do pada potražnje. Ipak, nedostatak ponude će ublažiti očekivani pad cijena nekretnina. Ne vjerujem da će pred izbore doći do nekih konkretnijih reformi i mjera koje bi mogle dovesti do bržeg rasta ponude i priuštivosti nekretnina", kazala je za Bloomberg Adriju Klara Matić, voditeljica odjela tržišta kapitala u Colliersu.

Dakle, hrvatski se građani zapravo ne mogu nadati da će im, kad su već troškovi zaduživanja veći i uvjeti kreditiranja stroži, barem stambeni kvadrati postati osjetnije jeftiniji. Nemogućnost priuštivosti stambenog prostora je zapravo prerastao u ozbiljan društveni problem koji utječe na funkcioniranje gospodarstva u cijelosti jer bi mnogi, posebice mladi ljudi, vjerojatno odabrali živjeti u dijelovima zemlje gdje trenutačno ne vide perspektivu da mogu do pristojno plaćenog posla ili priuštive nekretnine.

Depositphotos

Ako se pogledaju razlozi zbog kojih su nekretnine nedohvatne, dolazi se do logičnog zaključka da bi država aktivnim i odmjerenim pristupom tu puno mogla promijeniti, odnosno poboljšati.

"Potražnja je (u Hrvatskoj) visoka, a ponuda niska i prirodno je da se dogodio rast cijena. Nedostatak ponude je glavni uzrok rasta cijena nekretnina, a taj nedostatak je posljedica više faktora. Imamo nedostatak ponude zemljišta i posljedično njihove prevelike cijene. Imamo mrtvi kapital, odnosno zaključana velika zemljišta u vlasništvu gradova i države, a tu je potencijal za desetke tisuća novih stanova. Također, snažno su rasli troškovi gradnje. Nadalje, presporo je prostorno planiranje, odnosno odjeli za prostorno planiranje su potkapacitirani i dolazi do propusta djelovanja gradskih vlasti u donošenju planova niže razine tamo gdje je to propisano ili promjena postojećih prostornih planova. Problemu pridonosi i sporo izdavanje građevinskih dozvola te nepoštivanje prostornih planova, primjerice događa se turistička namjena u zonama koje su određene za stanovanje", ističe Matić.

Stvar samo otežava nedostatak penaliziranja držanja praznih nekretnina budući da dio građana investira u nekretnine bez namjere da ih iznajme, čime se dodatno smanjuje postojeći fond s namjenom stanovanja.

Depositphotos

Konačno, veliki je problem i neadekvatna porezna politika koja favorizira kratkoročni najam i time dovodi do preizgrađenosti obalnog područja te daljnjeg istiskivanja fonda za stanovanje.

Matić napominje da se poreznom politikom u ovom području može brzo i sveobuhvatno djelovati kako bi se povećala ponuda i priuštivost nekretnina.

"Smatram da bi trebalo smanjiti poreze i namete na rad, ukinuti porez na promet nekretnina za prvu nekretninu, ukinuti porez na dodanu vrijednost (PDV) od 25 posto na novogradnju i građevinska zemljišta te ukinuti porez na dugoročni najam. Pritom se zalažem za uvođenje poreza na prazne nekretnine, izjednačavanje poreza na kratkoročni turistički najam s porezom na hotelski smještaj i uvođenje poreza na nekretnine na svaku drugu, treću ili četvrtu nekretninu", kaže Matić.

Domograd

U Hrvatskoj je očito da su se cijene nekretnina u atraktivnim dijelovima formirale prema kupovnoj moći stranaca, pa se tako, primjerice na obali, lokalno stanovništvo ne može nositi sa strancima, pa čak niti obitelji s natprosječnim plaćama.

Dosadašnji pokušaji vlasti da pomognu rješavanju problema nepriuštivosti nekretnina nisu urodili plodom, već su štoviše doveli do suprotnog učinka. Primjerice, mjera subvencioniranja stambenih kredita, odnosno takozvani APN.

"APN se usprkos dobroj namjeri pokazao kao potpuno promašena mjera koja je doprinijela rastu cijena nekretnina. Neki gradovi planiraju graditi stanove za dugoročni najam ili priuštivo stanovanje. To su prespore, skupe i nedostatne mjere. Bolja porezna politika može riješiti problem puno brže i obuhvatiti cijelo tržište", navodi Matić.

Logično se nameće pitanje zbog čega, ako već može, država, odnosno vlast, ne povuče poteze koji bi mogli poboljšati perspektivu hrvatskih građana na tržištu nekretnina. Dio odgovora može se naći u tome što bi određene promjene koje su ovdje spomenute djelomično dovele do gubitka izborne potpore jer teško da bi nekome odgovaralo da mora platiti veći porez na iznajmljivanje prostora turistima ili porez na nekretninu koja zjapi prazna.

Branko Bačić | Vlada RH

No trenutačna situacija baš na primjeru tržišta nekretnina u sumnju dovodi vrlo česte izjave domaćih političara kako im je na srcu dobrobit hrvatskih građana i kako čine sve što mogu da hrvatski građani što ugodnije žive u vlastitoj domovini. S druge pak strane, teško je vjerovati da ne znaju što bi se moglo učiniti ili da nemaju od koga dobiti dobar savjet.

Istina je da Vlada trenutačno radi na nacionalnom planu stambene politike do 2030. godine koji bi ove godine trebao biti uobličen, no nejasno je koliko će to pomoći s obzirom na to da je ministar prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine Branko Bačić, govoreći prije mjesec i pol o tome, rekao da razmišljaju i o nastavku modela po principu poticane stanogradnje (POS) i subvencioniranja stambenih kredita, odnosno o modelu gradnje stanova za iznajmljivanje uz povoljnu najamninu.

Hoće li to sve biti dovoljno sveobuhvatno? Iskustvo nam govori da treba zadržati zdravu dozu sumnjičavosti.

Trenutno nema komentara za vijest. Ostavite prvi komentar...

Ostavi komentar