Prošlu su godinu obilježile inflacija s jedne i povećana potražnja za nekretninama s druge strane, čime se tržište, kako komercijalnih tako i stambenih nekretnina, još jednom pokazalo iznimno otpornim.
Ulazak u Schengen i eurozonu, visoka stopa inflacije, oporavak od pandemije, neizvjesna budućnost, sve su to faktori koji bitno utječu na gospodarsku sliku Hrvatske.
Nekretninski sektor u ovom kontekstu snašao se izuzetno dobro, stoji u najnovijem pregledu tržišta nekretnina koje je objavila konzultantska tvrtka za nekretnine Colliers Hrvatska, Slovenija i BiH.
Čitaj više
Potražnja za uredskim prostorom u Europi u porastu, ali gradi se manje
Ukupna količina dostupnog uredskog prostora porasla 0,7 posto u 2022. godini na 22,6 milijuna četvornih metara.
13.02.2023
Europu čeka oštar zaokret na tržištu nekretnina
Ogromni padovi u procjenama prijete uzrokovanjem kršenja uvjeta zajma i pokretanjem hitnih mjera financiranja.
23.01.2023
Ranilović: Traži se i 15 posto veća cijena nekretnina od realizirane
U zadnjem kvartalu 2022. vidimo usporavanje, na nekim rabljenim nekretninama cijene se ne mogu realizirati.
17.01.2023
Hrvatsko tržište nekretnina tek treba reagirati na trendove iz razvijenih zemalja
Zagreb i Jadran su hrvatska područja najviše u fokusu kupaca ili ulagača u nekretnine.
17.01.2023
"Unatoč brojnim izazovima, potražnja za novim, modernim kvadratima ne jenjava, dok ponuda još uvijek nije u mogućnosti zadovoljiti istu", istaknuli su u ponedjeljak na predstavljanju pregleda tržišta.
(Pre)skupi stambeni kvadrati
Hrvatska se suočava s brojnim faktorima koji neminovno utječu na potražnju nekretnina za stanovanje.
"Važno je naglasiti kako se nikada nismo do kraja oporavili od sedmogodišnje godišnje krize započete 2008. godine, te broj izgrađenih stanova na godišnjoj razini još uvijek nije dosegnuo, a kamoli premašio brojke iz perioda od 2004. do 2008. S jedne strane imamo smanjenu ponudu na tržištu, dok se s druge strane potencijalni kupci bore s visokim cijenama i nepriuštivosti", rekla je direktorica Colliersa Vedrana Likan.
Direktorica Colliersa Vedrana Likan | Bloomberg Adria
Likan je dodala i da su cijene porasle, te je prosječna cijena kvadrata u Zagrebu u 2022. dosegnula 2.400 eura, u Splitu 3.200 eura, u Rijeci 1.900 eura, a u Osijeku pak 1.300 eura. Istovremeno, kamatna stopa za prosinac 2022. godine iznosila je 3,1 posto, a banke već neko vrijeme najavljuju njezin porast.
"Iako je domaće stanovništvo još uvijek dominantan kupac stambenih nekretnina, važno je istaknuti da dolazi do novih trendova na tržištu te da svaki treći ključ ide u ruke strancima, što će svakako utjecati na buduće kretnje na ovom segmentu tržišta", istaknula je Likan.
Povratak u urede
COVID kriza je iza nas, većina zaposlenika ponovno je za svojim radnim stolovima, u uredima koji ponovno postaju dominantno mjesto za rad. To je potaklo snažnu aktivnost na tržištu uredskih prostora, a najveća je zabilježena u Zagrebu i Splitu, gdje ponuda unatoč velikom broju kvadrataa još uvijek nije zadovoljila potražnju.
"Samo u Zagrebu imamo otprilike 1,5 milijuna kvadrata uredskih prostora, ali nisu svi smješteni na privlačnim lokacijama, većina ih je starija i od 15 godina, što je jedna od glavnih boljki na tržištu komercijalnih nekretnina općenito", rekla je voditeljica odjela transakcija i procjena u Colliersu Klara Matić.
Voditeljica odjela transakcija i procjena u Colliersu Klara Matić | Bloomberg Adria
Cijena najma uredskog prostora A klase, prema njihovim podacima, trenutno iznosi 13 eura po kvadratnom metru, što je blagi porast u odnosu na prijašnjih 12,50 eura, dok se u budućem razdoblju očekuje sve veći pritisak na rast cijena uzrokovan povećanom potražnjom i visinom ulaznih troškova. U Colliersu procjenjuju da bi prosječna cijena uredskog prostora u nadolazećem razdoblju mogla doseći 15 eura po kvadratnom metru, kako bi novi projekti u razvoju bili isplativi.
Što se tiče novog razvoja na tržištu, iz Colliersa ističu City Island complex (KFK) čija je prva faza nedavno dovršena, te Infobipov kampus u Zagrebu, kao jedan od najznačajnijih build to suit developmenta. GTC je ušao u završnu fazu izvođenja radova na Matrix C poslovnoj zgradi.
Retail u porastu
Retail tržište potpuno se oporavilo nakon turbulencija uslijed pandemijskih zbivanja, a Likan dodaje da "visoka stopa inflacije sada predstavlja novu prijetnju, zbog koje bi moglo doći do negativnih kretanja".
Ovaj se sektor posljednjih godina suočio s rastućom internetskom trgovinom. "Zbog toga je nužno moralo doći do širenja ponude i ulaganja u dodatne sadržaje trgovačkih centara kako bi s jedne strane privukli zanimljive zakupce, a s druge strane povećali broj posjetitelja", ističe Matić.
Hrvatska trenutno raspolaže s 1,5 milijuna kvadratnih metara trgovačkih prostora, a cijena zakupa iznosi između 10 i 45 eura po kvadratnom metru.
"Najaktivniji igrač na tržištu bio je CPI Property Group (IMMOFINANZ) koji je širio svoj Stop Shop retail park portfelj kombinacijom razvoja i akvizicija", istaknula je Likan.
Boom skladišta
Ogromna potražnja za skladištima glavni je razlog zašto se u ovom trenutku gradi čak 200 tisuća m² novih skladišnih i logističkih prostora samo u Zagrebu i okolici.
Log-Expert jedan je od najaktivnijih igrača na tržištu, s LDC projektom u Velikoj Gorici, i nekoliko novih projekata u najavi u okolici Zagreba, Rijeci i Osijeku. Unatoč tome što se ponuda kontinuirano puni, ne postoje naznake da će potražnja uskoro pasti.
Cijena zakupa trenutno se kreće između pet i šest eura po kvadratnom metru na području Zagreba i okolice | Bloomberg
Likan ističe kako je to jedan od razloga zašto se "narednih godina očekuje postavljanje novih rekorda u potražnji zakupaca", te dodaje kako će na ovaj sektor Schengen imati poseban pozitivan učinak, uz daljnji rast e-commercea.
Cijena zakupa trenutno se kreće između pet i šest eura po kvadratnom metru na području Zagreba i okolice, gdje se nalazi 1,3 milijuna m² skladišnih i logističkih prostora. Iznimno malen dio toga u ovom trenutku nije zauzet, dok godišnji prinosi iznose oko 6,50 posto.
Rekorder u svemu
Nakon dvije godine donekle smanjenog obujma turizma, 2022. godinu obilježio je povratak na staro. Nije još prestigao famoznu 2019. godinu, ali ih dijeli svega par postotaka.
"Na tržištu hotelskog smještaja dominiraju oni s tri i četiri zvjezdice, dok je tek 11 posto smještajnih kapaciteta u kategoriji pet zvjezdica" istaknula je Klara Matić.
Upravo u toj kategoriji Hrvatska ima dva značajna projekta u razvoju. "To su Riva hotel i resort u Ičićima (sa 180 soba i 12 vila), te Hyatt Regency Zadar Maraska (sa 133 sobe), inače prvi Hyattov hotel u Hrvatskoj", objasnila je Likan.
U kontekstu turizma sve relevantnije postaje i tržište kuća za odmor (second home).
Valamar resort | Lincencirane fotografije Valamar
Segment je to u kojem je Hrvatska još uvijek relativno nerazvijena u odnosu na ostatak Mediterana, pokazalo je istraživanje Colliersa. Potkapacitiranost u luksuznom segmentu, kaže Likan, ogleda se i kroz činjenicu da posljednjih 10 godina nije bilo novih projekata u ovom sektoru, što se tek u posljednje vrijeme krenulo mijenjati.
"Tako Hrvatska dobiva dva velika resorta koji su trenutno pri završetku – Petram u Istri i Lioqa resort na Ugljanu. Tome treba nadodati i još jedan projekt koji je nedavno dobio građevinsku dozvolu za 126 stambenih jedinica, a to je Lukoran koji se također nalazi na Ugljanu", rekla je Likan.
Što nas čeka u 2023.
U 2022. godini gotovo tri četvrtine transakcijskih aktivnosti odvile su se u Zagrebu, što je pokazatelj kako je tržište i dalje centralizirano. "Jedan dio volumena stvorile su transakcije na tržištu uredskih prostora u Zagrebu, među kojima su Koranska, Cibona i HT Vukovarska. Druge značajnije transakcije bile su Jadran Hoteli, Matrix A i B zgrade, SuperKonzum Radnička", smatra Karla Matić.
Uredski i logistički prostori i dalje su u primarnom fokusu investitora, objašnjava, a jaka je potražnja i u mixed-use, te HTL sektoru. U svim segmentima tržišta fokus se prebacuje na ESG koji će biti dominantan trend u godinama koje su pred nama, predviđaju u Colliersu.
"Cijeli sektor nekretnina, kako komercijalnih tako i stambenih, obilježava velika potražnja i nemogućnost ponude da ju zadovolji. Uvođenje eura, Schengen, inflacija, kamatne stope i brojni drugi faktori svakako će igrati ključnu ulogu i u budućim transakcijama. Neizbježno će doći i do dodatnog otvaranja tržišta za strane investitore koji već duže vrijeme iskazuju interes za ulazak na hrvatsko tržište. Dobro je što se svi segmenti tržišta nekretnina nalaze u zamahu novog ciklusa razvoja, a to će rezultirati i kvalitetnijom ponudom, ali i porastom tržišne dinamike", zaključuje Likan.
Volumen investicijskih transakcija komercijalnih nekretnina u Hrvatskoj je u 2022. godini iznosio 400 milijuna eura, što je u odnosu 700 milijuna eura iz 2021. dosta manje.
"To se može objasniti ograničenim brojem prilika na tržištu te se sve veća potražnja investitora i dalje suočava s limitiranom ponudom", zaključila je Matić.
.webp){kind=icon}